為深入貫徹習(xí)近平總書記考察安徽重要講話指示精神，全面推進(jìn)全省城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號(hào)）等文件精神，結(jié)合我省實(shí)際，制定本實(shí)施方案。

一 目標(biāo)要求

（一）總體目標(biāo)。

到2022年，各地形成較完備的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架、政策措施和可持續(xù)發(fā)展工作機(jī)制。到“十四五”末，2000年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)應(yīng)改盡改；有條件的市、縣，力爭(zhēng)完成2005年底前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

（二）工作要求。

將老舊小區(qū)改造與海綿城市建設(shè)、城市有機(jī)更新、城市生態(tài)保護(hù)與修復(fù)相結(jié)合，政府加強(qiáng)引導(dǎo)和規(guī)劃統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，社區(qū)黨組織加強(qiáng)引領(lǐng)，居民發(fā)揮主體作用，社會(huì)力量及關(guān)聯(lián)單位積極參與。以小區(qū)設(shè)施改造、環(huán)境優(yōu)化、服務(wù)提升為重點(diǎn)，完善社區(qū)治理體系，注重維護(hù)城市傳統(tǒng)特色風(fēng)貌，提升歷史文化街區(qū)、歷史建筑等保護(hù)利用水平，整體謀劃、部門聯(lián)動(dòng)，“一項(xiàng)目一方案”推進(jìn)，全面改善城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居住環(huán)境和功能品質(zhì)，推動(dòng)建設(shè)安全健康、設(shè)施完善、管理有序的完整居住社區(qū)。

（三）改造范圍和改造內(nèi)容。

1．對(duì)2000年底前建成的老舊小區(qū)進(jìn)行重點(diǎn)改造，支持提質(zhì)改造，鼓勵(lì)提前改造。重點(diǎn)改造建成于2000年底前、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施老舊缺失、居民改造意愿強(qiáng)烈的城鎮(zhèn)住宅小區(qū)（包括移交政府安置的軍隊(duì)離退休干部住宅小區(qū)）。已按照地方有關(guān)規(guī)定實(shí)施基礎(chǔ)類改造的小區(qū)，可在改造內(nèi)容不重復(fù)的前提下，對(duì)房屋、小區(qū)環(huán)境和配套設(shè)施等進(jìn)行改造完善和提升，提高品質(zhì)。支持對(duì)小區(qū)內(nèi)危險(xiǎn)房屋進(jìn)行治理。鼓勵(lì)有條件的地方在重點(diǎn)改造小區(qū)應(yīng)改盡改前提下，適當(dāng)放寬改造年限，提前對(duì)2005年底前建成的老舊小區(qū)進(jìn)行改造。嚴(yán)禁借城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造之名變相進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。

2．實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施應(yīng)改盡改，完善和提升小區(qū)功能。改造市政基礎(chǔ)設(shè)施，修繕小區(qū)建筑物公共部位，提升人居環(huán)境及配套設(shè)施建設(shè)水平。挖掘小區(qū)、片區(qū)內(nèi)空間資源，整合周邊零星碎片化土地，利用包括機(jī)關(guān)企事業(yè)單位空置房屋在內(nèi)的各種社會(huì)資源，在老舊小區(qū)內(nèi)及周邊健全社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療、停車場(chǎng)、體育健身、文化、應(yīng)急救援站、警務(wù)室等公共服務(wù)設(shè)施和周界防護(hù)等智能感知設(shè)施，完善家政、助餐、便民市場(chǎng)、便利店等社會(huì)服務(wù)設(shè)施。

二 主要任務(wù)

（一）編制改造專項(xiàng)規(guī)劃和年度計(jì)劃。

各地要組織開展全面調(diào)查摸底，摸清城鎮(zhèn)各類老舊住宅小區(qū)房屋、土地及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、權(quán)屬情況、群眾改造意愿、籌資能力、引入社會(huì)資本可行性等基本情況，并登記造冊(cè)。結(jié)合摸底情況，對(duì)照城市規(guī)劃，梳理老舊小區(qū)周邊空間資源，編制“十四五”城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃，統(tǒng)籌安排城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造時(shí)序、內(nèi)容。市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）部門會(huì)同發(fā)展改革、財(cái)政部門，根據(jù)老舊小區(qū)改造規(guī)劃建立項(xiàng)目庫和分年度實(shí)施計(jì)劃，并可根據(jù)實(shí)施情況及時(shí)對(duì)項(xiàng)目庫和實(shí)施計(jì)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整。

（二）協(xié)同制定改造方案。

各縣（含市、區(qū)，下同）人民政府搭建溝通議事平臺(tái)，開展由基層黨組織引領(lǐng)的形式多樣、組織有序、實(shí)施規(guī)范的基層協(xié)商。由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）牽頭，充分了解居民需求，在改造內(nèi)容、方式等方面協(xié)商達(dá)成共識(shí)，優(yōu)先考慮居民改造意愿強(qiáng)、參與積極性高的小區(qū)，制定初步改造方案。廣泛開展“美好環(huán)境與幸福生活共同締造”活動(dòng)，發(fā)動(dòng)群眾共謀共建共管共評(píng)，先完成拆除違法建設(shè)、治理開墻打洞等事項(xiàng)后再啟動(dòng)實(shí)施改造。社區(qū)黨組織、居委會(huì)組織業(yè)主委員會(huì)等征求居民意愿，引導(dǎo)居民參與改造，并在改造完成后協(xié)商決定小區(qū)管理模式。

（三）明確改造實(shí)施（投資）主體。

各縣人民政府要統(tǒng)籌考慮實(shí)施小區(qū)改造及改造后設(shè)施運(yùn)營(yíng)、后期管理等因素，明確改造項(xiàng)目實(shí)施（投資）主體，將老舊小區(qū)改造與智慧城市、未來社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)參與老舊房屋改造、交通出行改善、智慧設(shè)施升級(jí)、公共服務(wù)提升等項(xiàng)目。鼓勵(lì)國有實(shí)施（投資）主體將財(cái)政投入資金作為老舊小區(qū)改造資本金，依托改造區(qū)域內(nèi)相關(guān)公共服務(wù)資源，搭建投融資平臺(tái)，提升改造水平。

（四）強(qiáng)化專營(yíng)設(shè)施一體改造。

老舊小區(qū)內(nèi)入戶端口以外需要改造的供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施，產(chǎn)權(quán)屬于專營(yíng)單位的，專營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)出資改造，與老舊小區(qū)改造同步實(shí)施。改造后，專營(yíng)設(shè)施產(chǎn)權(quán)移交給專營(yíng)單位，并由專營(yíng)單位負(fù)責(zé)維護(hù)管理。專營(yíng)單位的改造計(jì)劃，應(yīng)與市、縣老舊小區(qū)改造規(guī)劃有效對(duì)接，協(xié)同推進(jìn)。在實(shí)施過程中，相關(guān)單位不得收取進(jìn)場(chǎng)費(fèi)等額外費(fèi)用。通信運(yùn)營(yíng)企業(yè)在實(shí)施改造時(shí)要嚴(yán)格按照技術(shù)規(guī)范要求，實(shí)行共建共享。

（五）加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)管理。

按照“誰建設(shè)、誰負(fù)責(zé)”“誰服務(wù)、誰負(fù)責(zé)”原則，落實(shí)勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等項(xiàng)目改造建設(shè)各方主體責(zé)任，以及單位負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員的終身責(zé)任。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要建立適合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的質(zhì)量安全監(jiān)管機(jī)制及相關(guān)配套制度，實(shí)現(xiàn)過程可監(jiān)督、責(zé)任可追溯、績(jī)效可量化、群眾滿意度可感知。將老舊小區(qū)改造各類審批事項(xiàng)納入工程建設(shè)項(xiàng)目審批管理系統(tǒng)監(jiān)管范圍，組織各有關(guān)部門和管線產(chǎn)權(quán)單位等對(duì)老舊小區(qū)改造具體方案進(jìn)行聯(lián)合審查，優(yōu)化項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、規(guī)劃審批程序，簡(jiǎn)化施工許可證辦理手續(xù)，提升項(xiàng)目審批效率。加強(qiáng)項(xiàng)目質(zhì)量管理，提高改造質(zhì)量。完善適應(yīng)改造需求的標(biāo)準(zhǔn)體系，制定城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)規(guī)范，明確智能安防等建設(shè)要求，鼓勵(lì)綜合應(yīng)用物防、技防、人防等措施滿足安全需求。

（六）開展危險(xiǎn)房屋整治。

房屋所有人對(duì)經(jīng)鑒定的危險(xiǎn)房屋，必須按照鑒定機(jī)構(gòu)的處理建議，及時(shí)加固或修繕處理。鑒定為D級(jí)的危房，需要通過棚戶區(qū)改造方式消除安全隱患的，按照城市棚戶區(qū)改造政策，優(yōu)先納入棚戶區(qū)改造計(jì)劃；對(duì)未納入棚戶區(qū)改造計(jì)劃的，由當(dāng)?shù)卣M織實(shí)施危舊房改造。

（七）堅(jiān)持改造與管理同步提升。

建立健全街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)多方議事協(xié)調(diào)工作機(jī)制，推動(dòng)建立老舊小區(qū)后續(xù)長(zhǎng)效維護(hù)及日常管理工作機(jī)制，鞏固提升改造成果。老舊小區(qū)改造后，有條件的小區(qū)應(yīng)在街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)組織協(xié)調(diào)指導(dǎo)下，由業(yè)主及時(shí)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對(duì)照物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，明確服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；暫不具備條件的小區(qū)，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）辦事處牽頭征求業(yè)主意見，可通過托管、社會(huì)組織代管、居民自管等方式進(jìn)行管理。加快推進(jìn)物業(yè)管理信息化建設(shè)，建設(shè)物業(yè)管理服務(wù)信息化平臺(tái)，推進(jìn)建設(shè)和使用業(yè)主大會(huì)電子投票決策支持系統(tǒng)，有效解決老舊小區(qū)業(yè)主大會(huì)“召開難、投票難”問題。

（八）實(shí)施連片改造。

老舊小區(qū)改造區(qū)域劃分要對(duì)接城市規(guī)劃和控制性詳規(guī)，梳理老舊小區(qū)及周邊資源，通過拆除違建、打通圍墻、暢通微循環(huán)、設(shè)施共建共享等方式，將片區(qū)內(nèi)有共同改造需求的獨(dú)棟、零星、分散樓房進(jìn)行歸并整合。鼓勵(lì)對(duì)片區(qū)內(nèi)距離相近或相連的老舊小區(qū)打破空間分割，拆除圍墻等障礙物，拓展公共空間，整合共享公共資源，實(shí)施集中連片整體改造?？稍谟袟l件的老舊小區(qū)內(nèi)新建、改擴(kuò)建用于公共服務(wù)的經(jīng)營(yíng)性設(shè)施，通過未來收益平衡老舊小區(qū)改造支出。鼓勵(lì)擬改造老舊小區(qū)與城市建設(shè)、舊城改造、棚戶區(qū)改造等項(xiàng)目捆綁打包，進(jìn)行跨片區(qū)組合改造。連片改造應(yīng)注重維護(hù)城市傳統(tǒng)風(fēng)貌特色、地域特征和傳統(tǒng)街巷肌理，創(chuàng)新歷史城區(qū)、歷史文化街區(qū)、歷史建筑、風(fēng)貌建筑保護(hù)利用方式，加強(qiáng)古樹名木和現(xiàn)有綠化成果保護(hù)。加快實(shí)施海綿城市建設(shè)，提高小區(qū)雨水積存和蓄滯能力。鼓勵(lì)行政事業(yè)單位、國有企業(yè)將老舊小區(qū)內(nèi)或附近的存量房屋，提供給街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)用于小區(qū)養(yǎng)老托育、醫(yī)療衛(wèi)生等用途。

（九）暢通資金供給渠道。

加大政府支持力度，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，積極爭(zhēng)取中央財(cái)政補(bǔ)助資金，省級(jí)安排資金對(duì)各市進(jìn)行補(bǔ)助，市、縣人民政府對(duì)改造項(xiàng)目給予資金支持。國有住房出售收入存量資金可用于老舊小區(qū)改造，支持市、縣通過發(fā)行地方政府專項(xiàng)債券籌集改造資金。按照“誰受益、誰出資”原則，在不同改造內(nèi)容中明確居民出資責(zé)任和出資形式，鼓勵(lì)居民個(gè)人以捐資、捐物、投勞等形式參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。結(jié)合改造促進(jìn)住戶戶內(nèi)改造、裝飾裝修、家電更新等消費(fèi)。鼓勵(lì)社會(huì)資金參與社區(qū)養(yǎng)老、托育、助餐、超市、文體等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)改造和運(yùn)營(yíng)。積極探索通過政府采購、新增設(shè)施有償使用等方式，引導(dǎo)社會(huì)資本、民營(yíng)企業(yè)參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造提質(zhì)。鼓勵(lì)原產(chǎn)權(quán)單位出資參與改造。鼓勵(lì)國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行在皖機(jī)構(gòu)加大對(duì)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的金融服務(wù)力度，開辟綠色辦貸通道，優(yōu)化貸款流程和授信進(jìn)度，提供信貸資金支持；商業(yè)銀行根據(jù)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造資金需求特點(diǎn)，在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，對(duì)實(shí)施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項(xiàng)目依法合規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務(wù)。

（十）拓展物業(yè)專項(xiàng)維修資金籌措渠道。

修訂《安徽省物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理暫行辦法》，開展維修資金的補(bǔ)建、續(xù)籌工作。未設(shè)立專項(xiàng)維修資金的老舊小區(qū)，應(yīng)在改造方案中明確籌集專項(xiàng)維修資金的措施。有條件的市、縣可推行專項(xiàng)維修資金“即交即用即補(bǔ)”機(jī)制，優(yōu)化老舊小區(qū)改造過程中維修資金使用審批流程。

三 實(shí)施保障

（一）強(qiáng)化組織保障。

省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳負(fù)責(zé)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的組織協(xié)調(diào)和督促指導(dǎo)，協(xié)調(diào)省有關(guān)部門出臺(tái)并實(shí)施支持老舊小區(qū)改造政策措施。省發(fā)展改革、財(cái)政、自然資源等相關(guān)部門要按照職責(zé)分工高效推動(dòng)。各市、縣要建立政府主要負(fù)責(zé)同志親自抓、分管負(fù)責(zé)同志具體抓，部門各負(fù)其責(zé)、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）實(shí)施、社區(qū)協(xié)調(diào)的工作機(jī)制，強(qiáng)化工作責(zé)任，合力組織實(shí)施。

（二）堅(jiān)持統(tǒng)籌規(guī)劃。

市、縣在編制國土空間總體規(guī)劃時(shí)，要將老舊小區(qū)改造用地安排納入規(guī)劃。市、縣住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）、自然資源和規(guī)劃部門要會(huì)同有關(guān)部門在調(diào)查摸底、征求意見的基礎(chǔ)上，共同組織編制老舊小區(qū)改造規(guī)劃、老舊片區(qū)改造實(shí)施方案，精準(zhǔn)測(cè)算所需投資，科學(xué)劃分改造區(qū)域，合理拓展改造實(shí)施單元，著力促進(jìn)老舊片區(qū)改造項(xiàng)目收支平衡，并組織有關(guān)部門進(jìn)行聯(lián)合審查。對(duì)在小區(qū)內(nèi)及周邊新建、改擴(kuò)建社區(qū)服務(wù)設(shè)施的，在不違反國家有關(guān)強(qiáng)制性規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的前提下，可適當(dāng)放寬建筑密度、容積率等技術(shù)指標(biāo)約束。

（三）加強(qiáng)稅費(fèi)支持。

專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參與政府統(tǒng)一組織的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，對(duì)其取得所有權(quán)的設(shè)施設(shè)備等配套資產(chǎn)改造所發(fā)生的費(fèi)用，可以作為該設(shè)施設(shè)備的計(jì)稅基礎(chǔ)，按規(guī)定計(jì)提折舊；所發(fā)生的維護(hù)管理費(fèi)用，可按規(guī)定計(jì)入企業(yè)當(dāng)期費(fèi)用予以稅前扣除。在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中，為社區(qū)提供養(yǎng)老、托育、家政等服務(wù)的機(jī)構(gòu)，相應(yīng)服務(wù)所得收入免征增值稅，并減按90%計(jì)入所得稅應(yīng)納稅所得額；用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)的房產(chǎn)、土地，可按現(xiàn)行規(guī)定免征契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)等。對(duì)危舊房改造項(xiàng)目，嚴(yán)格落實(shí)國家和省有關(guān)減免行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金等政策。

（四）落實(shí)用地保障。

加強(qiáng)既有用地集約混合利用，在不違反規(guī)劃且征得居民同意的前提下，允許利用小區(qū)及周邊存量土地建設(shè)各類環(huán)境配套設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，對(duì)利用小區(qū)內(nèi)空地、荒地及拆除違法建設(shè)、拆危騰空土地加裝電梯或建設(shè)配套設(shè)施的，可不增收土地價(jià)款。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造涉及利用閑置用房等存量房屋建設(shè)各類公共服務(wù)設(shè)施的，可在一定年期內(nèi)暫不辦理變更用地主體和土地使用性質(zhì)手續(xù)。增設(shè)服務(wù)設(shè)施需要辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)依法積極予以辦理。

（五）加強(qiáng)評(píng)估激勵(lì)。

省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳每年組織對(duì)各市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作情況進(jìn)行績(jī)效評(píng)估，評(píng)估結(jié)果與中央及省級(jí)獎(jiǎng)補(bǔ)資金掛鉤；對(duì)工作突出的市，按規(guī)定予以褒揚(yáng)激勵(lì)。將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作納入文明城市創(chuàng)建內(nèi)容。

（六）廣泛宣傳引導(dǎo)。

廣泛宣傳城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的重要意義、方法步驟和改造政策，充分調(diào)動(dòng)群眾、專業(yè)機(jī)構(gòu)、社會(huì)力量參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的積極性、主動(dòng)性。組織社區(qū)基層做好政策解讀和溝通解釋，發(fā)揮黨員模范帶頭作用，暢通參與渠道，及時(shí)回應(yīng)社會(huì)關(guān)切，形成社會(huì)各界支持、居民積極參與的濃厚氛圍。