一、1998～2008年房地產(chǎn)相關(guān)的金融政策回顧

1998～2008年針對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)的金融政策，按時(shí)間可分三個(gè)階段，即支持與鼓勵(lì)的金融政策、趨緊的金融政策和寬松的金融政策。

1. 1998～2002年支持與鼓勵(lì)的金融政策

1998年《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，進(jìn)一步確定了深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)是：停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場(chǎng)。同年，央行出臺(tái)了《關(guān)于加大住房信貸投入支持住房建設(shè)與消費(fèi)的通知》，是住房改革后第一個(gè)明確支持房地產(chǎn)發(fā)展的金融政策?？傮w上，1998～2002年金融政策的重點(diǎn)是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持，支持住房特別是經(jīng)濟(jì)適用住房投資的信貸，鼓勵(lì)開(kāi)展個(gè)人住房公積金貸款，降低個(gè)人住房公積金貸款利率等（見(jiàn)表1）。

這些金融政策對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟動(dòng)、起步發(fā)揮了重要作用。1998～2002年是住房改革后經(jīng)濟(jì)適用住房投資占房地產(chǎn)投資比重最高的階段。經(jīng)濟(jì)適用住房在這一階段對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起到了不可替代作用。

2. 2003～2008年采取趨緊金融政策

2003～2008年央行和銀監(jiān)會(huì)一直出臺(tái)規(guī)范房地產(chǎn)信貸，控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的趨緊金融政策（見(jiàn)表2），同時(shí)不斷地提高存款準(zhǔn)備金率和貸款利率。

一是始于2003年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融調(diào)控政策。2003年6月中國(guó)人民銀行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(銀發(fā)〔2003〕121號(hào)，以下簡(jiǎn)稱121號(hào)文件)文件拉響宏觀調(diào)控警報(bào)。121號(hào)文件的核心內(nèi)容：房地產(chǎn)企業(yè)申請(qǐng)貸款自有資金不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資的30％；嚴(yán)格跨區(qū)使用；銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放繳交土地出讓金的貸款；對(duì)土地儲(chǔ)備價(jià)格發(fā)放的抵押貸款不得超過(guò)土地評(píng)估價(jià)值的70％，期限不得超過(guò)2年；承建房地產(chǎn)建設(shè)的建筑企業(yè)獲得的流動(dòng)貸款不能墊資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。對(duì)個(gè)人房貸規(guī)定：銀行只能對(duì)購(gòu)買主體已封頂住房的個(gè)人發(fā)放貸款；商業(yè)用房貸款的抵借比不得低于60％，期限不得超過(guò)10年；購(gòu)買第二套以上（含二套）住房的，適當(dāng)提高首付比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率。該文件規(guī)定對(duì)購(gòu)買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當(dāng)提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。此份文件是中國(guó)住房制度改革后，房地產(chǎn)市場(chǎng)啟動(dòng)以來(lái)，第一次采取抑制房地產(chǎn)過(guò)熱的措施，表明國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的態(tài)度發(fā)生了轉(zhuǎn)變。

二是2004～2006年以控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)范性政策。2003年以后，銀監(jiān)會(huì)又陸續(xù)出臺(tái)了規(guī)范房地產(chǎn)貸款、緊縮房地產(chǎn)企業(yè)融資等的相關(guān)政策。如加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)指引》；收緊房地產(chǎn)信托的《加強(qiáng)信托投資公司部分業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》；控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》等。

三是2007年抑制房地產(chǎn)投資、投機(jī)的二套房貸款政策。2007年9月央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》(銀發(fā)〔2007〕359號(hào)，以下簡(jiǎn)稱二套房貸款政策)，該文件規(guī)定第二套住房貸款首付不得低于40%、利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍。從銀行角度嚴(yán)格控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，并徹底打擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資與投機(jī)，從金融角度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施了最緊縮的政策。

四是不斷提高的貸款利率和存款準(zhǔn)備金率。2002年2月21日，央行下調(diào)一年期人民幣貸款利率由5.85%下調(diào)至5.31%。2004年10月29日，一年期人民幣貸款利率上調(diào)至5.58%，開(kāi)始進(jìn)入上調(diào)周期。到2007年12月21日，央行先后上調(diào)了8次人民幣貸款利率，共上調(diào)1.89個(gè)百分點(diǎn)。值得一提的是，在其他利率沒(méi)變的情況下，住房公積金貸款利率2005年3月17日上調(diào)了0.18個(gè)百分點(diǎn)，提高了購(gòu)房者公積金貸款成本（見(jiàn)表3）。持續(xù)近五年的貸款利率的上調(diào)，特別是2007年一年內(nèi)6次上調(diào)貸款利率，在某種程度上抑制了需要貸款幫助的購(gòu)房者，同時(shí)加重了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金成本。

2003年9月21日開(kāi)始，存款準(zhǔn)備金率也進(jìn)入了上調(diào)周期，到2008年6月7日，先后20次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，由7%上調(diào)到17.5%，提高了10.5個(gè)百分點(diǎn)，其中有3次上調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)。2007年一年之內(nèi)上調(diào)了10次，高達(dá)5個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖1）。存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)是央行緊縮銀根的重要手段，其只對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款及購(gòu)房者獲得個(gè)人按揭貸款產(chǎn)生一定影響和困難，進(jìn)而影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、投資和銷售。因此，貸款利率和存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)周期過(guò)程中，只能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整起到一定推動(dòng)作用，但作用較小。

3. 2008年下半年以來(lái)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取的寬松金融政策

2008年受國(guó)際金融危機(jī)和出口下降影響，國(guó)家宏觀調(diào)控政策從上半年的“抑制過(guò)熱”轉(zhuǎn)為下半年的“維穩(wěn)”。上半年銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收緊銀根，對(duì)個(gè)人購(gòu)房貸款嚴(yán)格實(shí)施二套房貸款管理。下半年中央和地方采取了降低利息和購(gòu)房首付、稅費(fèi)、購(gòu)房財(cái)政補(bǔ)貼等寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策。

一是刺激住房消費(fèi)的寬松貨幣政策。2008年6月國(guó)家明確提出，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定，切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)。9月16日開(kāi)始降息及下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。百日內(nèi)5次降息，一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)了2.16個(gè)百分點(diǎn)，降回到2002年2月21日的利率水平（見(jiàn)表4）。2008年9月16日存款準(zhǔn)備金率開(kāi)始下調(diào)，是近9年內(nèi)首次下調(diào)1999年11月21日存款準(zhǔn)備金率為6%，是最低點(diǎn)。。百日內(nèi)下調(diào)4次，其中3次幅度超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)。大型金融機(jī)構(gòu)下調(diào)到14%，中小金融機(jī)構(gòu)下調(diào)到13%（見(jiàn)表5）。10月22日，央行出臺(tái)相關(guān)政策規(guī)定：金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買普通自住房和改善性普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí)，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率。從金融政策支持已出現(xiàn)調(diào)整的房地產(chǎn)市場(chǎng)及居民購(gòu)房。

二是刺激購(gòu)房消費(fèi)的積極財(cái)政政策。10月17日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出，加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，降低住房交易稅費(fèi)，支持居民購(gòu)房。10月22日，財(cái)政部下調(diào)居民首次購(gòu)房契稅至1%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)各地有18個(gè)城市出臺(tái)了房地產(chǎn)的利好政策。上海、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、福州等城市降低了交易稅費(fèi)；西安、南京、宿遷、杭州等城市則實(shí)行了購(gòu)房的財(cái)政補(bǔ)貼等刺激購(gòu)房消費(fèi)等政策。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。

此外，12月21日國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》(國(guó)辦發(fā)〔2008〕131號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)?！兑庖?jiàn)》提出：加大保障房建設(shè)、鼓勵(lì)商品房消費(fèi)、支持房企應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化、強(qiáng)化政府職責(zé)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)等。《意見(jiàn)》在“鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)以合理價(jià)格促銷”的同時(shí)，提出“落實(shí)地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行由省級(jí)人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)的工作責(zé)任制”。政策旨在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)防市場(chǎng)大跌；支持鼓勵(lì)居民購(gòu)買中小戶型普通住宅，使“90/70”政策后的房地產(chǎn)供求關(guān)系趨向平衡；同時(shí)通過(guò)降低交易稅費(fèi)，支持居民合理的購(gòu)房居住需求，通過(guò)增強(qiáng)居民購(gòu)房購(gòu)買力，降低購(gòu)房持有成本，支持有效擴(kuò)大內(nèi)需，避免上下游產(chǎn)業(yè)萎縮，緩解就業(yè)壓力，為保增長(zhǎng)作貢獻(xiàn)。

二、金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的影響

2003年至2008年上半年，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控采取的均為趨緊的金融政策或相關(guān)的其他政策，2008年下半年開(kāi)始出臺(tái)和實(shí)施的均為以刺激住房消費(fèi)為主的金融及相關(guān)寬松的調(diào)控政策，是為了適應(yīng)國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的需要，但這些政策調(diào)整滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)整。此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整是多方面因素促成的，金融政策只是比較重要的方面之一而已。金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響與作用不可或缺，但不是唯一的。2003年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施宏觀調(diào)控以來(lái)除金融政策外還出臺(tái)了一系列相關(guān)政策，金融政策與這些政策合力才能達(dá)到宏觀調(diào)控的目的（見(jiàn)表6）。

1. 121號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響——房地產(chǎn)企業(yè)銀行信貸比重下降

2003年121號(hào)文件對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大影響是房地產(chǎn)資金來(lái)源中國(guó)內(nèi)貸款在全部資金中的比重下降。1998～2003年這一比重均超過(guò)22％以上，而2004～2008年這一比重均在20％以下（見(jiàn)圖2）。

121號(hào)文件給當(dāng)時(shí)主要依賴銀行信貸融資的房地產(chǎn)業(yè)提出了挑戰(zhàn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)快報(bào)顯示，2003年房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中自有資金僅占15.2％，而到2008年這一比例上升到22.8％。同時(shí)為房地產(chǎn)企業(yè)多渠道融資提供了創(chuàng)新空間。

但實(shí)際上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來(lái)，即大部分來(lái)自購(gòu)房者的銀行按揭貸款。根據(jù)《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告顯示》，在房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中大約有55％的資金來(lái)自銀行信貸。

2.二套房貸款政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整產(chǎn)生重要影響

2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)在房改以來(lái)首次出現(xiàn)不景氣，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整是多方因素形成的。如，一路上揚(yáng)的高房?jī)r(jià)使購(gòu)房者難以承受；受金融危機(jī)沖擊等導(dǎo)致的購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)預(yù)期發(fā)生變化等。但是筆者認(rèn)為二套房貸款政策是重要影響之一。調(diào)整的主要表現(xiàn)有以下幾個(gè)方面。

一是成交量下跌幅度較大。2008年全國(guó)房地產(chǎn)銷售面積增幅全年均為下降態(tài)勢(shì)。全年商品房銷售面積為62089萬(wàn)平方米，同比下降19.7%。其中住宅銷售面積同比下降20.5%。但二者絕對(duì)數(shù)均超過(guò)2006年（見(jiàn)圖3）。銷售面積下降導(dǎo)致商品房空置面積大幅上升，絕對(duì)數(shù)量為2003年以來(lái)最高。

二是70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。2006年、2007年上半年70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格房?jī)r(jià)指數(shù)同比平穩(wěn)增長(zhǎng)，2007年下半年房?jī)r(jià)指數(shù)同比開(kāi)始快速上漲，到2008年1月房?jī)r(jià)指數(shù)同比上升到最高點(diǎn)11.3%后一直呈下降態(tài)勢(shì)，12月同比出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，但全年房?jī)r(jià)指數(shù)同比上漲6.5%（見(jiàn)圖4）。2008年8月房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比先于同比5個(gè)月開(kāi)始下降。四個(gè)一線城市中深圳、廣州、上海房?jī)r(jià)指數(shù)同比與環(huán)比均先于全國(guó)開(kāi)始調(diào)整（見(jiàn)圖5）。

三是房地產(chǎn)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化。2008年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金總額為3.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)1.8％，比2007年下降了30.1個(gè)百分點(diǎn)，增幅為1998年以來(lái)最低。其中，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)國(guó)內(nèi)貸款為7257億元，同比增長(zhǎng)3.4％，僅高于2004年0.5％的增長(zhǎng)率；全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)其他資金來(lái)源為15082億元，同比下降16.4％，定金及預(yù)收款同比下降12.9％，個(gè)人按揭貸款同比下降29.7％，下滑幅度最大。在銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人購(gòu)房貸款支持力度下降的情況下，企業(yè)自籌資金15081億元，同比增長(zhǎng)28.1%，呈高速增加態(tài)勢(shì)。2008年房地產(chǎn)自籌資金與其他資金來(lái)源規(guī)模相當(dāng)，占資金來(lái)源比重比2007年提高8.1個(gè)百分點(diǎn)資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2008年統(tǒng)計(jì)快報(bào)。。表明房地產(chǎn)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力有所增強(qiáng)。房地產(chǎn)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)較大變化是：自籌資金大幅增長(zhǎng)，銀行貸款增幅較小，個(gè)人按揭貸款快速下降。

   此外，2008年土地購(gòu)置面積、土地開(kāi)發(fā)面積、商品房竣工面積同比均比為負(fù)增長(zhǎng)。

三、金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的作用

2007年第四季度開(kāi)始的房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，從金融政策層面看有兩個(gè)方面：一是2003～2006年不間斷的趨緊金融調(diào)控政策的累加效果；二是二套房貸款政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整起關(guān)鍵性作用。

一、調(diào)控房地產(chǎn)的金融政策

1．房地產(chǎn)金融政策調(diào)控有兩種基本形式：一是房地產(chǎn)金融政策直接調(diào)控。它是指以行政命令中央銀行直接干預(yù)房地產(chǎn)信用的信貸限額和信貸質(zhì)量；二是房地產(chǎn)金融政策間接調(diào)控。它主要是通過(guò)利率政策、法定存款準(zhǔn)備金率，再貼現(xiàn)率和公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)等工具，調(diào)節(jié)貨幣的供求量，達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展的目的。

2．金融政策的主要工具可以分為二類：(1)一般性金融工具。它是對(duì)整個(gè)金融系統(tǒng)的貨幣信用的擴(kuò)張或收縮的金融工具。(2)特殊性金融工具，主要是指專門調(diào)節(jié)房地產(chǎn)金融而使用的金融工具，如房地產(chǎn)生產(chǎn)信用控制、房地產(chǎn)消費(fèi)信用控制，它主要包括選擇性信用控制和直接信用控制兩種類型。

房地產(chǎn)是資金高度密集的產(chǎn)業(yè)，以規(guī)范房地產(chǎn)信貸為主要內(nèi)容的央行121號(hào)文件，有針對(duì)性地對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款、建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款用途做了詳細(xì)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商自有資金需達(dá)到30%，開(kāi)發(fā)物業(yè)主體結(jié)構(gòu)封頂前不得發(fā)放個(gè)人按揭貸款，切中當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的“要害”。當(dāng)時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)為3萬(wàn)多家，但有規(guī)模和有實(shí)力的企業(yè)少，對(duì)自有資金有限、習(xí)慣了以“借貸開(kāi)發(fā)”的房地產(chǎn)企業(yè)，121號(hào)文件的出臺(tái)并全面實(shí)施等于釜底抽薪。

二、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整起關(guān)鍵性作用的二套房貸款政策

在國(guó)際金融危機(jī)爆發(fā)的背景下，央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)此政策就是防范和控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)無(wú)可厚非，但是這一政策給近幾年一路上行的房地產(chǎn)市場(chǎng)畫(huà)出了分界線，更準(zhǔn)確地說(shuō)是從金融角度給資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)在資金獲得上設(shè)置了更多限制。央行、銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)的二套房貸款政策，在遏制房地產(chǎn)投機(jī)、投資的同時(shí)一定程度上也抑制了改善性住房需求。二套房貸款政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整起到了關(guān)鍵性作用，這種作用體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上就是交易量下滑。

首先，遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)和投資。提高購(gòu)買二套房（及以上）住房的門檻，隨著購(gòu)房套數(shù)的增加，首付及利率也相應(yīng)增加，加大了投機(jī)、投資購(gòu)房的成本，遏制了用貸款購(gòu)房進(jìn)行投機(jī)、投資行為，迫使這部分人群退出房地產(chǎn)市場(chǎng)，減少住房需求。

其次，在一定程度上抑制了改善性住房需求。我國(guó)住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有了較快的發(fā)展，部分居民通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)改善了居住條件，但仍有一大部分人群還住在福利分房時(shí)戶型較不合理、面積較小的住房里，二套房貸款政策使這部分人群的購(gòu)買力滯后了一段時(shí)間，抑制了部分改善性住房需求。

再次，第二套住房標(biāo)準(zhǔn)界定模糊，政策出臺(tái)后操作上出現(xiàn)了一段時(shí)間的真空。2007年9月的二套房貸款政策出臺(tái)后，銀行界對(duì)二套房貸款政策認(rèn)識(shí)上不統(tǒng)一，導(dǎo)致政策實(shí)施和落實(shí)出現(xiàn)偏差。幾家大國(guó)有商業(yè)銀行執(zhí)行的是按家庭確認(rèn)是否為第二套住房，并提高了首付及利率；而中小商業(yè)銀行、外資銀行多數(shù)都按個(gè)人來(lái)確認(rèn)是否為第二套住房。此外，政策規(guī)定對(duì)購(gòu)房者是否購(gòu)買的是第二套住房由建設(shè)部門確認(rèn)，建設(shè)部門和銀行互相推諉，使當(dāng)時(shí)符合政策的改善性購(gòu)房者不能及時(shí)得到銀行按揭貸款，推遲了購(gòu)房，在一定程度上減少了住房需求。針對(duì)二套房貸款政策出臺(tái)后出現(xiàn)的二套房界定問(wèn)題，2007年12月央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》。

二套房貸款政策只是在一定程度上減少了購(gòu)房需求，導(dǎo)致交易量下降。但對(duì)購(gòu)房者觀望市場(chǎng)、持幣待購(gòu)（壓抑了真實(shí)的購(gòu)房需求）產(chǎn)生的影響和作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于減少的購(gòu)房需求。

近十年間，我國(guó)多次利用金融信貸工具調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，不同時(shí)期所面臨的市場(chǎng)背景和環(huán)境有很大的不同，調(diào)控得當(dāng)就會(huì)取得積極效果，如不然也會(huì)給房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生很大的負(fù)面影響。因此；針對(duì)這次新一輪房地產(chǎn)熱潮，如何運(yùn)用好包括金融政策在內(nèi)的宏觀調(diào)整政策，防范于未然，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展，是擺在政府、金融界、經(jīng)濟(jì)理論界和房地產(chǎn)界的重要課題。切實(shí)把握好調(diào)控的力度，因地制宜、因時(shí)制宜地制定相應(yīng)政策，積極進(jìn)行房地產(chǎn)金融工具創(chuàng)新，才能使宏觀調(diào)控達(dá)到良好的效果。